1 июля 2024 года завершилась масштабная государственная программа льготной ипотеки. Задуманная как поддержка застройщиков и населению в период пандемии, она привела к сильному росту спроса и цен, а теперь участники рынка готовятся к возможной затяжной корректировке.
Зачем запускали льготную ипотеку
В 2020 году правительство ввело ипотеку под льготную ставку, чтобы не допустить обвала рынка и помочь девелоперам пережить спад продаж в условиях локдауна. Первоначально ставка составляла 6,5%, лимиты по суммам и первоначальному взносу варьировались в зависимости от региона, а первоначальный срок действия был ограничен.
Уже вскоре условия смягчили: снизили минимальный первый взнос, повысили максимальные суммы, а банки в условиях конкуренции опускали ставки ещё ниже. Спрос вырос сильнее ожиданий, и ограничения по лимитам у ряда банков были исчерпаны.
Программа неоднократно продлевалась и расширялась — суммарно за несколько лет выдача кредитов достигла порядка 1,5 миллиона займов на общую сумму примерно 6 триллионов рублей.
Как это изменило рынок жилья
Льготная ипотека породила рекордный спрос, который существенно превышал предложение. За четыре года цена квадратного метра в московской новостройке выросла примерно на 79%, в Санкт‑Петербурге — на 105%. Средняя цена трёхкомнатной квартиры в Москве достигла десятков миллионов рублей.
Средний срок ипотеки увеличился до примерно 26 лет: многие заемщики в итоге будут гасить кредиты в пенсионном возрасте. При этом значительная доля выдач стала рисковой: часть покупателей брали дополнительные кредиты на ремонт, другие — потребительские займы перед получением ипотеки.
Кто выиграл, а кто потерял
Главными бенефициарами оказались застройщики: сроки строительства сократились, выручка и прибыль застройщиков выросли, заработать смогли также производители стройматериалов и мебели. При этом доступность жилья фактически снизилась: при медианной зарплате покупатель мог позволить себе значительно меньшую площадь, чем в 2020 году.
Физический размер квартир тоже уменьшался: в ответ на спрос на дешёвые варианты выросла доля малогабаритных студий, в результате средняя площадь объектов сократилась примерно на четверть.
Чего ожидать после завершения программы
Прогнозы расходятся. Одни эксперты допускают резкое падение цен — до 40% в краткосрочной перспективе — из‑за переизбытка предложения и необходимости девелоперов привлекать покупателей. Другие предупреждают о «нескольких болезненных годах»: девелоперы могут не снижать цены, чтобы сохранить способность обслуживать кредиты, а покупатели при высоких рыночных ставках будут ограничены в платежеспособности.
Ключевая ставка и рыночные проценты выросли сильно: при ставках, близких к 20% и выше, ипотека становится недоступной для большинства. По оценкам, для оплаты среднего ипотечного платежа по московской квартире нужны доходы, которые есть лишь у небольшой доли населения.
Какие есть альтернативы поддержки спроса
Часть господдержки сохраняется: действуют адресные программы (например, для IT‑специалистов) и семейная ипотека с особыми условиями, которую планируют поддерживать в ближайшие годы. Застройщики могут стимулировать продажи скидками, акциями или рассрочками, но такие меры не заменят массовой субсидии со схожим эффектом на цены.
Скорее всего, рынок жилья вступит в период адаптации: снижение активности покупателей, возможная частичная переориентация на вторичный рынок и постепенная коррекция цен при условии устойчиво низкого спроса и/или серьёзных финансовых затруднений у девелоперов.
Вывод: массовая льготная ипотека достигла цели по поддержке спроса и ввода жилья, но одновременно разогрела рынок и ухудшила доступность. После её завершения рынок может пройти через длительную и болезненную перестройку, а реальные изменения цен и доступности будут зависеть от сочетания процентных ставок, финансового состояния застройщиков и мер поддержки.
